Taxes et impôts immobiliers au Maroc

Taxes et impôts relatifs à la cession ou l'achat d'un bien immobilier au Maroc


Impôts sur l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc

(Pourcentage appliqué sur la valeur d'un nouveau bien acquis, TVA comprise)
Lors de la vente d’un immeuble immatriculé ou non immatriculé: Les droits d’enregistrement à 4 %

Dans certains cas les droits d’enregistrement appliqués sont fixés à 3 % : Ce taux s’applique lors de l ‘achat de locaux construits, par des personnes morales ou physiques, à l'exception des établissements de crédit, la Caisse de dépôt et de gestion, Bank Al-Maghrib et les sociétés d’assurances, soit pour les locaux à usage commercial professionnel et administratif ou d’habitation personnel.

Ce taux s’applique également lors de l’achat de terrains nus ou construits destinés à être démolies et réservés à la réalisation des opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, professionnel, commercial ou administratif. Dans ce cas, l’acheteur doit s'engager à réaliser les opérations de lotissement ou de constructions de locaux dans un délai qui ne dépasse pas 7 ans à partir de la date d’acquisition.

Conservation foncière : 1 % + 150 dirhams (certificat de propriété),
Taxe notariale : 0,5 %,
Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 dirhams + 7% de TVA ,
Frais divers (timbres…) : environ 1500 à 3 000 dirhams selon les dossiers,
En cas de bien non titré (Melkia), d'autres frais peuvent s’ajouter :
Droits de publication + duplicata + droits fixes: 600 dirhams : 450 dirhams + 75 dirhams + 75 dirhams
Droits sur les surfaces : 45 dirhams par hectare entamé (zone rurale); 45 dirhams par are entamé (zone urbaine);
Géomètre : environ 3000 dirhams
Autres frais (timbres…) : environ 1500 dirhams

Impôts et taxes dus lors d’une cession de bien immobilier

Il faut bien distinguer entre la cession de terrains bâtis et non bâtis.

A/ Taxes et impôts appliqués lors de la cession de terrains bâtis

La vente de ces biens applique l’acquittement de trois taxes:

1- Impôt sur les profits fonciers

Les profits fonciers sont les profits réalisés à l’occasion de la vente d’immeubles ou de droits réels immobiliers.

Détermination du profit foncier taxable:

Le profit foncier taxable est égal à la différence entre :

d’une part, le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession
d’autre part, le prix d’acquisition augmenté des frais y afférents (y compris l’indemnité d’éviction justifiée), des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés au titre des prêts contractés pour l’acquisition de l’immeuble cédé, le tout réévalué par application de coefficients fixés par arrêté ministériel sur la base de l’indice national du coût de la vie.

Le taux est fixé à 20 %. Toutefois, le montant de l’impôt ne peut en aucun cas être inférieur à 3 % du prix de cession et ce, même dans le cas d'absence de profit.
Les propriétaires doivent remettre une déclaration contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours de la date de la cession.

En principe, l’impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales lorsque le montant de la vente excède 140.000 dirhams.

L’exonération est possible dans les cas suivants :

- Occupation du logement par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins 6 années u jour de la vente et cela pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

- lorsque le montant de la vente n’excède pas 140 000 dirhams.

- le profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion de la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale depuis au moins 4 ans au jour de la cession de logement social.

- Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60 000 Dirhams.

- Du profit sur les cessions à titre gratuit effectués entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs.

2- La taxe d’habitation dite aussi taxe urbaine (TU)

La taxe d’habitation s’applique aux :

- immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie, par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation ;
Calcul de la taxe d’habitation :

La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative (VL) des immeubles déterminés par voie de comparaison ou d’appréciation directe, par la commission de recensement.
La valeur locative est révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%.
Elle est établie au nom du propriétaire ou de l’usufruitier et à défaut , au nom du possesseur ou de l’occupant.

Un abattement de 75 % est applicable aux immeubles occupés à titre d’habitation principale, par leurs propriétaires ou ascendants et descendants à titre gratuit et aux marocains résidents à l’étranger lorsqu’il est conservé à titre d’habitation principale ou occupé à titre gratuit par leur conjoint, ascendants ou descendants.

Exonérations temporaires:

- La taxe d’habitation ne s’applique pas aux constructions nouvelles et additions de constructions réalisées par les personnes physiques à titre d’habitation principale pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d’habiter.

- La taxe d’habitation ne s’applique pas aux locaux d’habitation considérés comme logements économiques pendant la durée du prêt, et cela pendant dépasser 15 ans à compter de l’achèvement.

Barème de la taxe d’habitation par tranche de valeur

Tranche de valeur locative en DH
De 0 à 5 000    : 0%
De 5001 à 20 000    : 10%
De 20 001 à 40 000: 20%
Au-delà de 40000    : 30%

La loi prévoit que le propriétaire doit informer le service local du lieu de situation des immeubles bâtis et non bâtis de tout changement d’affectation ou de propriété concernant ces immeubles. Le redevable de la taxe doit doit établir une déclaration en indiquant la consistance de l’immeuble, sa nature, la date et le motif des travaux ou du changement et le cas échéant, l’identité du nouveau propriétaire.

Tout défaut de dépôt ou dépôt tardif de la déclaration entraîne l’application d’une majoration de 15%.

3-Taxe de services communaux anciennement taxe d’édilité:

En plus de la taxe d’habitation , vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination (immeubles bâtis et constructions de toute nature ainsi que sur le matériel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle).
Les taux applicables sont : 
10,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes 
6,5 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Exonération : Les immeubles et leurs annexes qui sont exonérés d’une façon permanente de la taxe d’habitation sont également exemptés de la taxe de services communaux.

B/ Impôts et taxes dus lors de la cession pour des terrains nus à bâtir

1- La participation à la solidarité nationale (PSN)

Cet impôt est égal à 1% de la valeur du terrain, elle est acquittée par le vendeur.

2- La taxe sur les terrains non bâtis (TNB)

Cette taxe locale porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines.

3- Impôt sur les profits fonciers

En principe, cet impôt est du par les vendeurs, personnes physiques ou morales, lorsque le montant de vente excède 140.000 dirhams. Le taux de l’impôt s’élève à 3% du prix de la vente (cotisation minimale) ou 20% du profit taxable s’il est supérieur.

Impôts Fonciers : revenus fonciers

Est considéré comme un revenu foncier au titre de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location d’un immeuble bâti ou non bâti et des constructions de toute nature.
Détermination du revenu foncier net imposable :
Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du des loyers bruts perçus.
Exonération :

- Sont exonérés de l’impôt sur le revenu, les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années suivant l’achèvement des travaux desdites constructions au titre des revenus fonciers

Barème de L’I.G.R par tranche de revenus (Barème 2013)

Revenu annuel de 0 à 30 000 DH : exonération de l’impôt sur le revenu
De 30 001 à 50 000 Dh : imposition au taux de 10%,
De 50 001 à 60 000 Dh : imposition au taux de 20%,
De 60 001 à 80 000 Dh : imposition au taux de 30%,
De 80 001 à 180 000 Dh : imposition au taux de 34%,
Au-delà de 180 001 Dh : imposition au taux de 38%.

(Source Code Général des impôts, Loi de finances 2013)

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